IMT Jovem em 2026: requisitos, limites e cálculo da isenção
Em 2026, os jovens até aos 35 anos que adquiram a primeira habitação própria e permanente estão isentos de IMT e de Imposto do Selo até 330 539 €, com isenção parcial até 660 982 €. Reunimos neste guia os requisitos legais, as situações de exclusão e o procedimento a seguir.
Enquadramento
O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) incide sobre a aquisição de imóveis e é liquidado antes da escritura, a par do Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da transmissão. Para um comprador sem benefícios fiscais, estes dois impostos representam um encargo significativo, que acresce à entrada exigida pelo banco.
O Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, criou um regime de isenção destinado aos jovens que adquiram a primeira habitação própria e permanente, aplicável às escrituras celebradas desde 1 de agosto de 2024. Numa aquisição de 180 000 €, a isenção representa uma poupança de cerca de 3 950 €.
Limites em vigor em 2026
A Lei do Orçamento do Estado para 2026 (Lei n.º 73-A/2025, de 30 de dezembro) atualizou em 2% os escalões do IMT, com reflexo direto nos limites da isenção. Os valores seguintes aplicam-se às escrituras celebradas desde 1 de janeiro de 2026 em Portugal continental.
- Até 330 539 €Isenção totalSem IMT nem Imposto do Selo.
- De 330 539 € a 660 982 €Isenção parcial8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo, só sobre o que excede 330 539 €.
- Acima de 660 982 €Sem isençãoAplicam-se as taxas gerais.
IMT Jovem no Continente, 2026. Fonte: Autoridade Tributária e Aduaneira, Ofício Circulado n.º 40129/2026, de 6 de janeiro.
O valor tributável corresponde ao mais elevado de dois valores: o preço declarado na escritura e o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na caderneta predial. Na generalidade das transações, prevalece o preço de aquisição.
Requisitos de acesso
A isenção depende do cumprimento cumulativo das seguintes condições, verificadas à data da escritura:
- Idade igual ou inferior a 35 anos. Releva a idade na data da transmissão, e não na data do pedido de crédito ou do contrato-promessa.
- Primeira aquisição de habitação. O adquirente não pode ser, nem ter sido nos três anos anteriores, titular do direito de propriedade, ou de parte dele, sobre um prédio urbano destinado a habitação.
- Independência fiscal. No ano da aquisição, o adquirente não pode ser considerado dependente para efeitos de IRS.
- Afetação a habitação própria e permanente. O imóvel deve destinar-se exclusivamente a residência permanente do adquirente, que aí deve fixar o domicílio fiscal.
Herdeiros de imóveis em herança indivisa
Segundo o entendimento da Autoridade Tributária, enquanto a herança não for partilhada, cada herdeiro é titular de uma quota ideal do conjunto da herança e não de um imóvel concreto. Por regra, essa situação não impede o acesso à isenção. A análise muda quando existe um único herdeiro ou quando a partilha já foi realizada, pelo que recomendamos a verificação prévia de cada caso pelo departamento jurídico da agência.
Aquisição em compropriedade
Quando o imóvel é adquirido por duas ou mais pessoas e apenas uma delas reúne os requisitos, por ter mais de 35 anos ou por já ter sido proprietária de habitação, a isenção incide somente sobre a quota-parte do adquirente elegível. Numa aquisição em partes iguais por um casal, a isenção corresponde, assim, a metade do imposto.
A título de exemplo, na aquisição de um imóvel de 200 000 € para habitação própria e permanente, o IMT e o Imposto do Selo ascenderiam, sem isenção, a cerca de 3 540 € e 1 600 €, respetivamente. Se apenas um dos dois adquirentes for elegível, os valores descem para cerca de 1 770 € e 800 €. Pode confirmar o cálculo no simulador do blog, com a opção «Apenas um de dois».
Procedimento
A isenção não exige um requerimento autónomo. É reconhecida no momento da liquidação do IMT, que antecede a escritura, mediante declaração do adquirente de que cumpre os requisitos legais. Quando a isenção é total, o documento de liquidação é emitido com valor nulo; quando é parcial, apenas com o imposto devido sobre o excedente.
Nos processos acompanhados pela Real Team, este passo é preparado em articulação com o departamento jurídico da agência e com a entidade que celebra a escritura, seja notário, solicitador ou balcão Casa Pronta.
Situações de caducidade
A isenção pode caducar, havendo lugar ao pagamento do imposto, nomeadamente quando:
- o adquirente volta a ser considerado dependente para efeitos de IRS em qualquer momento dos seis anos seguintes à aquisição;
- o imóvel não é afeto a habitação própria e permanente, ou lhe é dado outro destino, como o arrendamento, dentro dos prazos legais.
A venda do imóvel durante esse período não determina, por si só, a caducidade da isenção.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25 de julho, publicado no Diário da República.
- Autoridade Tributária e Aduaneira, Ofício Circulado n.º 40129/2026, tabelas práticas de IMT em vigor desde 1 de janeiro de 2026.
- Autoridade Tributária e Aduaneira, informação vinculativa sobre o IMT Jovem e heranças indivisas.
- PwC, Lei do Orçamento do Estado 2026: impostos sobre o património.
- Imojuris, OE 2027: escalões do IMT atualizados em 2,3%, 9 de outubro de 2026.
Informação de caráter geral, atualizada à data indicada, que não dispensa a análise do caso concreto nem substitui aconselhamento jurídico ou fiscal.
